Comme tous les investissements immobiliers, l’investissement locatif est règlementé par un contrat appelé bail. Ce type de contrat est encadré par plusieurs règles générales. Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, voici, en quelques sortes, ce que vous devez savoir sur le contrat de bail.

Qu’est-ce qu’un contrat de bail de location ?

Un contrat de bail de location immobilière est une convention qui représente l’engagement réciproque de deux personnes :  le bailleur et le preneur. La première met un logement à la disposition du second, qui, à son tour, s’acquitte d’une somme appelée loyer.

A noter que le contrat de bail ne concerne pas uniquement le louage d’un bien immobilier. La location peut porter sur des biens meubles et immeubles.

Toutefois, de nos jours, le terme bail est surtout utilisé dans le contrat de location d’un bien immobilier, en l’absence de toute autre précision.

Contrat de bail : forme et nature

Puisqu’un contrat de bail de location s’agisse d’une convention, il nécessite le consentement des deux parties. En général, cet accord peut être concrétisé par un écrit, mais la plupart des gens décident de le faire verbalement. Le contrat verbal est de ce fait admis en matière de baux immobiliers, exception faite des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

A ce titre, une convention écrite permet de sécuriser le contenu de l’accord.Lorsque le bailleur et le preneur ont recours à un contrat de bail écrit, ce dernier peut être rédigé à la diligence du bailleur ou être rédigé devant un officier public.

En ce qui concerne le contenu, le contrat de bail est par nature un contrat de mise à disposition. C’est un principe établit par l’article 1709 du Code Civil. La mise à disposition signifie que le preneur peut jouir de toute l’utilisation du bien immobilier. Cette jouissance et qualifiée d’usus, c’est-à-dire le droit d’user de la chose louée.

Le bailleur conserve toutefois le fructus, qui correspond à son droit de percevoir les fruits de sa propriété louée. Ces fruits correspondent aux loyers.

L’enregistrement: une protection pour la·le locataire comme pour la·le propriétaire

Après signature, l’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore des états des lieux et des avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail. Une fois enregistré, le bail a une « date certaine » et il est « opposable aux tiers ».

La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu.

Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment en cas de vente, le nouvel acquéreur d’un immeuble ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré. Pour le propriétaire, cela signifie que si le locataire souhaite rompre le contrat avant l’échéance, il doit respecter les règles en envoyant un préavis et en versant d’éventuelles indemnités.