Tout établissement commercial est divisé en deux modes : le fond commercial qui représente les biens du commerçant et le bail commercial qui est en rapport avec la location du local à caractère purement commercial. Lorsque le commerçant est lui-même propriétaire du bien immobilier dont il fait usage pour son commerce, on parle de murs commerciaux. Dans tous les cas de figure, le bien immobilier commercial devra être évalué de façon régulière pour connaître sa valeur actuelle. Ceci est possible en suivant les conseils des experts en la matière que nous avons regroupés.
Qu’est ce qu’un bien à usage commercial ?
Plusieurs définitions existent pour dire si un local est commercial ou non. La plus simple est la suivante : si un bien immobilier reçoit en son sein des clients qui lui permettent de générer un chiffre d’affaires, ce bien est dit commercial. Il est évident que le bien en question représente un lieu fermé qui ne soit pas mis en extérieur. Il n’est donc pas permis de considérer des terrasses et des lieux à ciel ouvert comme étant des biens immobiliers commerciaux.
Contrairement aux autres biens immobiliers, le bien commercial n’est pas sous l’influence des mêmes règles qui régissent le marché immobilier. Des paramètres en plus sont à prendre en considération pour une estimation réelle de sa valeur locative. Estimer la valeur d’un bien commercial est la première étape avant de se lancer dans un investissement ou de louer son local. Il n’est possible d’effectuer cette estimation que si le bien en question est déjà occupé par une activité commerciale.
Les critères d’estimation d’un bail commercial
Ils sont divisés en deux grandes catégories : les critères sur lesquels le propriétaire peut influer (modifiables) et les critères environnementaux.
Critères modifiables
- L’architecture intérieure des lieux.
- Les moyens de sécurité : comme les dispositifs anti-incendies et les issues de secours.
- La qualité des vitrines ainsi que leur existence.
- L’état des lieux.
- La facilité d’accès à l’établissement commercial.
- La bonne gestion du commerce et sa réputation.
Critères environnementaux
- L’emplacement du local commercial : à commencé par la ville où il se trouve, la proximité des agglomérations ainsi que la proximité des lieux de transports en commun.
- La disponibilité d’un parking : a toute son importance dans la valeur locative du bien commercial.
- La politique fiscale de la municipalité.
Comment évaluer la valeur d’un bien commercial ?
L’estimation d’un bien immobilier commercial se fait en tenant compte de la durée d’activité (ou d’arrêt d’activité) de celui-ci. En effet, si le bien est occupé avec un bail en cours, la valeur est égale à 10 fois le loyer annuel net hors taxes. Dans le cas où les murs ne sont pas occupés depuis plus de 6 mois ou n’ont jamais connu d’activité commerciale en leur sein, il est convenu par les experts en immobilier du commerce que l’évaluation doit se faire sur les critères cités ci-dessus.
